Keine Immobilienblase in der Schweiz

Nachdem die Schweizerische Nationalbank dieses Jahr wiederholt vor einer Überhitzung am Immobilienmarkt gewarnt hat, kommen Experten nun zum Schluss, dass für Investoren keine Gefahr bestehe. Mit einer Immobilienblase rechnen sie nicht.

 In ihrem Financial Stability Report vom Juni 2010 warnte die Schweizerische Nationalbank (SNB) vor möglichen Übertreibungen im Schweizer Immobilienmarkt für Stockwerkeigentum und Privathäuser. Zwar wies die SNB darauf hin, dass sich diese Einschätzung auf eine Primärerhebung bei Banken zur Hypothekarvergabe an Privathaushalte stützte. Renditeliegenschaften waren davon ausgenommen. Investoren stellten sich dennoch die Frage, ob die Situation im institutionellen Markt und damit ihre Immobilieninvestitionen gefährdet sein könnten.

 Keine Anzeichen für eine Preisblase

 Dies haben verschiedene Studien diesen Herbst wiederlegt. So bestätigt eine neue Studie von Fahrländer Partner in Zusammenarbeit mit BAK Basel Economics, dass es keine Anzeichen für eine Preisblase im Schweizer Immobilienmarkt gäbe. Noch nicht einmal in Regionen, wo die Preise besonders deutlich angestiegen sind, etwa in Zürich, dem Genferseegebiet und in Basel, sehen die Autoren spekulative Übertreibungen am Markt. Trotzdem seien Preiskorrekturen nach unten an solchen Orten unausweichlich. Wegen der anhaltend tiefen Zinsen rechnen die Autoren in den nächsten Monaten allerdings mit generell stabilen und sogar weiter steigenden Preisen. Am deutlichsten soll sich das im gehobenen Immobiliensegment zeigen.

 Zu ähnlichen Schlüssen gelangt das «Immo-Monitoring» der Beratungsfirma Wüest & Partner, wonach der Preis für Wohneigentum weiter im Steigflug ist. Trotz der teilweise grossen Preissprünge und rekordtiefer Zinsen entstehe in der Schweiz derzeit keine Hypothekenblase. Die Preisanstiege seien lokal begrenzt. Daher könne nicht von einer Überhitzung gesprochen werden.

 Stabile Renditen bei Schweizer Immobilienprodukten

 Die Risikoprämie für den Schweizer Gesamtmarkt befindet sich nach Einschätzung der UBS auf einem langfristigen Durchschnittsniveau. Die UBS erwartet deshalb auch bei steigendem Zinsniveau keine massiven Veränderungen bei den Immobilienanfangsrenditen im institutionellen Markt und damit keinen einschneidenden Einfluss auf die Wertänderungsrenditen resp. die erwarteten Gesamtrenditen bei Schweizer Immobilienprodukten.

 Für den institutionellen Markt sieht die UBS mehrere Gründe, die für einen stabilen Schweizer Immobilienmarkt sprechen. So habe sich das Wachstum des Hypothekarvolumens im gewerblichen Bereich in den vergangenen 10 Jahren deutlich langsamer als das Bruttoinlandprodukt entwickelt. Auch bewege sich der Wertzuwachs von Immobilien, die von professionellen Investoren gehalten würden, langfristig in etwa auf dem Inflationsniveau und fallende Renditen bei den 10-Jahres Bundesobligationen hätten in den letzten Jahren kaum Auswirkungen auf die Anfangsrenditen von Immobilienbewertungen gehabt (siehe Grafik).

Grafik: Immobilienanfangsrendite und Rendite von 10-Jahres Bundesobligationen (%)

Quelle: IPD (Investment Property Databank), UBS Investment Bank